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房在�逋� 香港楼市重现1997?

  香港楼市迎来“寒冬”。中原地产统计,1月份香港所有物业成交约3500宗,这是自1991年1月以来的最低数。去年四季度以来,数位地产大亨对香港经济前景担忧,半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。另外,2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了,私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后,四季度下跌了8%。

  在楼价下跌的同时,香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日,恒指累计下跌3500多点,创两年来新低;港币对美元也突然转弱,一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限,港元也跌至2007年以来的新低。楼价下跌、“股汇双杀”,市场传言沽空资产的资金在撤逃,引发对金融危机与资产贬值的担忧,甚至有人将当下情形与1997年投机份子做空港汇、恒指比拟。

  全球经济和金融市场风雨飘摇,背靠的祖国大陆正处在“稳增长”和“调结构”的艰难平衡中,香港不会贸然放弃联系汇率制度。相反,拥有1.6万亿港元银行资金、3500亿美元的全球最充足之一的外汇储备,港府像1997年那样誓死捍卫港元汇率是毫无疑问的。但是,金融危机后,美国率先复苏并加息 ,两地劳动生产率的差距扩大,联系汇率制度下货币政策不独立的弊病暴露。

  既然货币之间相对价格无法调整,就只能通过资产价格“通缩”来实现,1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此,此轮股市和楼价调整在预期之中。而且,2014年以来,“沪港通”和A股泡沫已让香港基础货币飙升,而近期沽空人民币的资金纷纷借道香港,但遭到中国央行狙击后开始退出。因此,不能不承认资金流出香港,短期拆息上升也是必然的,银行、地产等对资金和利率非常敏感的板块将预期下行。

  1997年金融风暴后,恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底,如果参照1997年,房价下跌或许刚刚开始。而且,随着自由行收紧,全球经济动荡,美联储加息,过去12年推动香港房价上涨的一系列动力,如大陆买家、超低利率等因素将不复存在,楼市为悲观笼罩或许不是短期的。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测,2016年香港房价会下跌10%左右,而到2017,香港房价将下跌27%。

  政府手中有足够的手段来刺激楼市,香港政府只要把2012年―2013年间推出的多项“辣招”取消后,来自大陆的海量买家和避险资金自然会把香港房价抬上去。目前,从控制资产过度“通缩”和捍卫联系汇率制度来说,未来有必要托底港股和楼市等资产,但近期梁振英政府已经明确表示,“辣招”把外来需求、炒家和投机者挡在外面,政府无意撤 “辣招”。

  未来,即便房价继续下滑,笔者预计港府撤

  “辣招”的可能性也不大,主要在于近年来,香港居民对于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面积仅16平方米,为全亚洲乃至世界人均居住面积最小的城市,超过一半的私人住宅面积少于50平米,甚至还有20万人居住在“�ǚ俊保�人均面积仅7.5平方米,只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

  近期,国际调查机构Demographia的数据显示,香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍,这是该调查11年以来的最高值。排第2位是澳洲悉尼,楼价中位数相当于人均收入中位数由9.8倍升至12.2倍,也录得该调查最大年升幅,但相比香港仅大巫见小巫。在“土地困局”难破的情况下,供给不足仍是香港楼市常态,让房价跌一跌来缓解矛盾是中期内的港府策略。

  过去十几年,对香港楼市而言,确实有多重利好,如背靠大陆、人民币升值,而全球量化宽松导致流动性进入东亚等新兴经济体,借助香港这个中转站进入内地是常规途径。但现在看,这些利好都褪去了,甚至逆转了,过去12年涨3.7倍的房价或许要挤掉一些泡沫,这对金融机构来说是危险的,但底层民众无尊严的住房现实、强烈诉求倒逼港府要让房价跌一跌。对待楼市上,未来港府或者就陷入这样左右为难的�寰持小�

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